一家英超顶级俱乐部的城市更新实践

如果你看了《ALL OR NOTHING》关于英超托特纳姆热刺俱乐部的纪录片,你一定会对片中球队启用的新球场印象深刻。但现实中,俱乐部新球场修建方案的规划与确定,是一个漫长而复杂的过程,这不单单是修建一座聚集球迷的体育场,更是一场城市更新升级的体育实践。

受20世纪70年代伦敦产业结构调整后的影响,托特纳姆地区从一个兴旺的工业制造中心变得越发一蹶不振。托特纳姆有11.5万常住人口,是伦敦失业率最高的选区,某些地段的经济水平常年排名英国最末5%。这里的住房老旧拥挤,有不少非法租赁的家庭合租房;高失业率和贫困率令治安恶化,继而恶性循环影响经济发展;2011年8月6日发生在托特纳姆的骚乱让整个地区形象彻底跌入了谷底。

唯一可能让托特纳姆人感到欣慰的是,他们孕育出了一支拥有百年历史的英超俱乐部——热刺队。实施城市更新前的热刺主场被称为白鹿巷球场,上世纪80年代为了符合泰勒报告的要求,它被重新设计成一个全座位的足球场,于是白鹿巷球场的容量从1979年的50000人减少到1998年建成时的约36000人。这一容量低于当时其他主要的英超俱乐部,在英超排名第11(英超最大的球场是曼联的梦剧场,可容纳76180人)。据官方统计,热刺在册有94500名俱乐部会员,如果球场容量得以扩充,俱乐部将获得更多的比赛日收入,以便更好地与其他俱乐部进行财务竞争。

扩大容量,无非原址扩建或者直接异地搬迁两种解决途径。对于原址扩建来说,当时的情况并不具备条件,因为受用地规模的限制已没有更多空间可以用来扩展。对于异地搬迁,热刺队曾经打算搬迁至2012年伦敦奥运会主体育场,球队的方案是希望奥运会后原址重建该体育场,使其变成不带跑道、容量达6万人的专业足球场。但这一方案没有得到当地政府的认可。而对于托特纳姆当地政府来说,让热刺队异地搬迁,将对托特纳姆本就黯淡的发展前景更加蒙上阴影。

为了达到留住热刺队的目的,加上当地政府对于提振地区落后局面的迫切需要。双方开始考虑将白鹿巷球场北面的温特盖工业区纳入片区综合开发的范围里来。对于热刺来说,外拓的规划红线将满足他们对于球场扩容的设计需求;而对于政府来说,他们希望通过做大更新单元,将多余的土地进行更综合的利用,去解决当地遗留下来的一些顽疾,例如住房短缺、公共配套不足等问题。做大更新单元也更有利于开发项目的财务平衡,对热刺和政府来说都是一个最可行的方向。

最终的方案分为三期建设:一期建设更新单元北侧的Lilywhite House,它由Sainsburys超市、一所职业学院和热刺俱乐部总部组成;二期则建设备受瞩目的新热刺球场和一个服务球迷的托特纳姆体验中心,球场最终容量确定为62000座;三期将在更新单元南侧建设585套新住宅、一家拥有180间客房的酒店和一座极限运动设施。

要将这样的方案落地,首先必须要解决温特盖工业区原有70多家企业的土地权属问题。热刺从该计划提出之初就开始陆续通过市场化收购的方式完成了其中90%的土地收购,唯独有一家当地食品企业叫做Archway Sheet Metal Works坚持不想离开他们创立并经营了50年的土地,并且一直拒绝俱乐部的收购提议。只要有一个“钉子户”在,计划就将被搁置。

遇到如此棘手的问题,当地政府也是毫不犹豫的站到了热刺这边,从2010年11月开始,当地政府就考虑通过启动受法律保护的强制采购订单(Compulsory Purchase Order,简称CPO),对该企业位于更新单元内的土地进行强制收购,当地政府发出的CPO强调诺森伯兰发展计划对于实现地区复兴、扩大公共利益有着积极的贡献。而该企业认为这样的大拆大建将迫使更多像他这样的本土企业离开,不利于本土文化的保留,他们同时认为热刺的新计划很难对促进地区经济繁荣起到什么贡献。双方在此之后多次对簿公堂,根据媒体的报道,热刺可谓软硬兼施,终于在2015年让Archway Sheet Metal Works接受了收购。而此时,诺森伯兰发展计划已经完成了项目一期Lilywhite House的建设,终于可以重新启动推迟了数年的球场重建项目了。

城市更新项目不同于新建项目,更新项目因为时间积累,会产生很多历史遗留问题需要针对性的研判并提出解决方案,需要考虑的因素比新建项目复杂的多。热刺球场的拆除重建就面临着如何处理更新单元内几幢历史建筑的问题。根据各自不同的情况,几处历史建筑分别采用了“留”、“改”、“拆”三种模式进行处理。

保留下来的历史建筑位于更新单元的西北角。有七幢列入英国国家级法定名录建筑,国家级法定名录建筑分为Ⅰ、Ⅱ*、Ⅱ三种类型,分别代表品质卓越的建筑、特别重要的建筑和有特殊意义的建筑。其中三幢为Ⅱ*类,剩下四幢为Ⅱ类。它们不仅个个身份特殊,而且七幢排排而立,已经形成了一定规模,这对整个地区的历史风貌传承具有极其重要的意义。

最初在探讨新球场究竟落位在哪的问题时,曾经提出过球场轮廓整体北移的方案,即落位于之前温特盖工业区腾退出来的场地。这个方案最大的优点在于新球场的新建不会影响旧场地的使用,也就是说热刺届时不用临时外租主场,而可以无缝衔接的使用新主场。但如果球场北移必将对七幢历史保护建筑形成威胁,这也是这个北移方案早早被枪毙的最主要原因。

历史建筑的改造发生在更新单元的西南角。这里本来零散的分布着四幢历史建筑,其中一幢被称为沃明顿之家,它是国家级Ⅱ类法定名录建筑。沃明顿之家始建于1828年,最早作为别墅使用,它是19世纪托特纳姆作为伦敦一个富人区的见证,为了让它恢复昔日的辉煌,俱乐部决定将它进行改造并再利用。

的形式,主要依托修缮完成的沃明顿之家去新建一个小型的多功能空间,它被定义为托特纳姆体验中心。该中心规划有两层的室内空间和一个屋顶室外空间,备受瞩目的沃明顿之家将结合新建出来的一、二层的局部空间作为博物馆功能使用,主要展示俱乐部的一些发展历史等。一层的其他空间主要以零售功能为主,日常出售俱乐部的一些周边产品,还有一个能容纳80人的小型影厅,用来丰富这个小型体验中心的功能。二层除了规划有博物馆外还有一个咖啡厅和售票大厅。屋顶作为一个室外空间,预留了一片可以举办小型活动的场地和供咖啡厅使用的露台空间。

改造后的沃明顿之家代表着托特纳姆的过去和未来,作为一个见证了托特纳姆过去辉煌的建筑标本它又重新焕发出了新的活力和使命。

托特纳姆体验中心的新建是以拆除三幢列入地方名录的历史建筑为前提的。不同于列入国家级的历史建筑,列入地方名录的历史建筑受保护的程度没有那么高。但拆除必须得有十分充足和必要的理由。

从原始现状来看,和沃明顿之家一起伫立的这个更新单元西南角,在比赛日约有41%的球迷是从这里进入球场的,因此在峰值时流量巨大,加上这三幢建筑的排布不合理,严重挤压了人行道的实际宽度,据测量,人行道的最窄宽度仅有2米。很多时候球迷只能占用机动车道,这给人行安全造成了隐患,这个历史遗留问题也是政府一直想解决的。

最开始并没有提出要拆除现有建筑来扩宽人行通道的说法,而是对这三幢历史建筑一样进行保留,但是重新开辟出建筑背后的新路线来起到分散人流的作用,但在建模分析的时候发现,人流并不会像我们想象的那样进行绕行,人行安全问题并不会得到实际的解决。这就有了将三幢建筑拆除然后新建托特纳姆体验中心的方案,而体验中心的设计也充分考虑了分散人流、避免干扰机动车道保障人行安全等这些问题。

现在的球场一般都会设计成椭圆形的轮廓,和方形轮廓的球场相比,椭圆形的轮廓将最大化的保障场内观众的视觉质量。但椭圆形轮廓的球场一般和直线型的街道很难有效的融合,这样就很容易造成球场外围街道的冷清和萧条,这并不是一个以城市复兴为出发点的项目需要达到的效果。还有一个很重要的原因是,更新单元西侧这条路叫高路,这条高路属于从古罗马时期就存在的交通要道,现在也是北托特纳姆历史保护区的重要组成部分,加上街道上的那些历史建筑,球场的西立面急需有效的融入到街道的环境中来,构成一条连贯、有特色的城市立面。

过去白鹿巷球场的落位本来是远离西侧这条高路的,但在新球场的落位选址中,球场进行了西移,使建成后的球场能够更靠近西侧的高路。除此之外,西面的入口也进行了专门的设计,即在椭圆轮廓外设计了一个和街道平行的通往球场二层的扶梯。从感官上这样的设计能更好的消除球场椭圆轮廓与街道的消极关系,保障立面的整体连贯,壮观的玻璃面扶梯构筑物对来往的路人也有个自然但强烈的吸引力。

热刺俱乐部作为整个更新单元的实施主体,不仅是主要的投资方而且还是球场等物业的实际运营方,对该城市更新项目参与的算很深入了。虽然以政府名义向Archway Sheet Metal Works发出了CPO,但这部分的收购费用依然将由热刺队来承担,除了前期费用外,受工期延误、原材料价格上涨和英国脱欧等因素的影响,项目建设成本也变得水涨船高,从2012年预估的4.3亿英镑到2019年球场最终落成后对外宣称的10亿英镑,总投资提高了一倍还多。俱乐部只能想尽各种办法不停的融资,从股权融资到债券融资,从吸引地方社团资金到吸引美国NFL的投资,而出售球场的冠名权也是俱乐部一直在洽谈的重要事项之一。

诺森伯兰发展计划毫无疑问是托特纳姆实施城市更新、实现地区繁荣的重要项目之一。在过去长达10年左右的开发过程中,在当地政府的支持下,热刺还算顶住了压力,顺利完成了一、二期的建设。现在,项目正在实施三期的开发,三期中虽然有配建经济适用房的要求,但仍然还是会有几百套的住宅上市交易,这也将稍微缓解热刺不断加大的资金压力。不同的实施主体去操盘城市更新项目会展现出不同的特色和生机,而一个拥有当地百年历史的足球俱乐部参与自己家乡的城市更新行动,既有一份当仁不让的勇气,更有一种力不从心的挣扎。

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